Déclarer une location saisonnière impose des démarches précises : déclaration en mairie, choix du régime fiscal, collecte de la taxe de séjour et respect des règles locales. Ce guide vous explique chaque étape, les documents à fournir et les sanctions encourues en cas de non-respect, pour louer en toute légalité et sérénité.

Vous souhaitez louer votre bien en location saisonnière, mais vous ne savez pas par où commencer face à la complexité des démarches administratives ? Depuis 2017, toute location saisonnière doit obligatoirement être déclarée en mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement. En cas de non-respect de cette obligation, les sanctions peuvent atteindre 50 000 € d’amende. Dans cet article, nous vous expliquons, étape par étape, comment effectuer vos démarches, respecter vos obligations fiscales et éviter toute erreur administrative.

Femme concentrée travaillant à un bureau avec un ordinateur portable, écrivant sur des papiers, entourée de plantes d’intérieur.

Quelles sont les démarches à effectuer pour les locations saisonnières ?

Mettre en location saisonnière votre bien implique de respecter trois démarches principales. D'abord, vous devez effectuer une déclaration en mairie pour obtenir votre numéro d'enregistrement obligatoire. Ensuite, il faut vous acquitter de vos obligations fiscales en déclarant vos revenus locatifs. Enfin, vous devrez gérer la taxe de séjour, que vous collectez auprès de vos locataires pour la reverser à la commune. Pour simplifier la gestion de ces obligations administratives, de plus en plus de propriétaires font appel à une conciergerie immobilière qui, après consultation du tarif d'une conciergerie immobilière, propose un service de location saisonnière complet qui se charge de l'ensemble de ces démarches.

Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement

Toute location saisonnière doit être déclarée en mairie. C'est une obligation légale depuis 2009, que vous louiez votre résidence secondaire ou votre résidence principale plus de 120 nuits par an.

Cette formalité s'effectue à l'aide du formulaire CERFA n°14004*04. Vous pouvez le télécharger en ligne, le récupérer directement en mairie, ou parfois le remplir via un téléservice si votre commune en propose un. Dans ce formulaire, vous devrez indiquer l'adresse exacte du logement, ses caractéristiques principales, et vos coordonnées complètes.

Une fois votre déclaration traitée, la mairie vous attribue un identifiant d'enregistrement unique à 13 caractères. Ce numéro est indispensable : vous devez l'afficher sur toutes vos annonces, que ce soit sur Airbnb, Booking ou tout autre site. Les plateformes ont d'ailleurs l'obligation de retirer les annonces qui n'en comportent pas.

Attention aux zones tendues

Dans certaines communes, les règles sont plus strictes. C'est le cas notamment :

  • Des villes de plus de 200 000 habitants
  • De Paris et sa petite couronne (départements 92, 93, 94)
  • D'autres communes classées en zone tendue

Dans ces zones, si vous louez votre résidence principale plus de 120 jours par an, vous devez aussi demander une autorisation de changement d'usage. Cette démarche s'ajoute à la déclaration classique.

Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions importantes, dont le détail est présenté dans notre section dédiée aux sanctions et amendes.

Pour éviter tout problème, contactez directement votre mairie. Chaque commune peut avoir ses propres spécificités, et il vaut mieux s'informer en amont que de découvrir les règles après coup.

Règles locales et restrictions spécifiques

Chaque commune peut imposer ses propres règles en plus des obligations nationales. C'est pourquoi il faut absolument vérifier les spécificités locales avant de commencer.

Beaucoup de communes limitent le nombre de jours de location par an. Pour les résidences principales, la limite standard est de 120 jours, mais certaines villes la réduisent à 90 jours depuis 2025. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, vous devrez souvent obtenir une autorisation de changement d'usage avant de louer.

Les maires ont aussi le pouvoir de fixer des quotas d'autorisations ou de réserver certains secteurs aux résidences principales. Ils peuvent même imposer une règle de compensation : acheter un local commercial pour le transformer en logement si vous changez l'usage de votre bien. Sans compter que votre règlement de copropriété peut interdire la location saisonnière.

Le conseil ? Contactez votre mairie dès le début de votre projet. Chaque situation est unique et les règles évoluent régulièrement.

Comment déclarer ses revenus locatifs saisonniers ?

Une fois vos démarches administratives bouclées, vous devrez déclarer vos revenus locatifs. Vos revenus de location saisonnière doivent être déclarés chaque année via votre déclaration d'impôt sur le revenu, au même titre que vos autres revenus. Vous devrez choisir entre le régime micro-BIC (simplifié) ou le régime réel selon votre situation et vos revenus annuels.

Micro-BIC ou régime réel : quel choix ?

Le choix du régime fiscal dépend avant tout de vos recettes annuelles. En dessous de 72 600 € par an, vous relevez automatiquement du régime micro-BIC. C'est le plus simple : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus pour les locations classées (30 % pour les non classées). Vous ne déclarez que le montant brut, sans détailler vos charges.

Au-delà de ce seuil, vous basculez obligatoirement vers le régime réel. Là, vous devez déclarer toutes vos recettes et déduire vos charges réelles : travaux, frais de gestion, assurances, etc. Plus contraignant, mais potentiellement plus avantageux si vos frais sont importants.

Une option intéressante en micro-BIC : le versement libératoire. Vous payez alors 1 % d'impôt sur le revenu directement sur votre chiffre d'affaires, plus 6 % de charges sociales. Total : 7 % de prélèvement forfaitaire. Cette option peut être rentable pour les petits revenus.

Le site impots.gouv.fr propose un simulateur pour comparer ces différentes options selon votre situation.

Taxe de séjour : collecte et reversement

La taxe de séjour doit obligatoirement être collectée auprès de vos locataires et reversée à la commune. Cette responsabilité vous incombe directement en tant que propriétaire, sauf si vous passez par une plateforme comme Airbnb qui peut s'en charger à votre place.

Le montant varie selon la localité et le type d'hébergement. Il se situe généralement entre 0,20 € et 5 € par personne et par nuit. Les enfants de moins de 18 ans en sont souvent exonérés, mais les règles diffèrent d'une ville à l'autre.

Vous devez informer vos locataires du montant à régler dès la réservation. La collecte se fait soit à l'arrivée, soit lors du paiement du séjour. Pensez à délivrer un reçu si le montant est encaissé séparément.

Le reversement à la mairie s'effectue selon les modalités fixées par chaque commune : trimestriellement, semestriellement ou annuellement. Certaines villes proposent une déclaration en ligne, d'autres exigent un formulaire papier.

En cas de non-respect de ces obligations, vous risquez une amende pouvant aller jusqu'à 450 € pour chaque omission.

Sanctions en cas de non-respect des obligations

Les sanctions ont été considérablement renforcées depuis 2024. Ne pas respecter vos obligations peut vous coûter très cher.

Voici les principales amendes que vous risquez :

  • Défaut d'enregistrement : jusqu'à 10 000 € d'amende administrative
  • Fausse déclaration ou faux numéro : jusqu'à 20 000 €
  • Dépassement des 90 jours de location (résidence principale en zone tendue) : jusqu'à 15 000 € par année de dépassement
  • Absence de DPE valide après mise en demeure : 100 € par jour de retard

Les contrôles se multiplient. Les plateformes comme Airbnb doivent maintenant vérifier la validité de votre numéro d'enregistrement. Si vous ne respectez pas les règles, votre annonce peut être supprimée.

Le maire peut aussi imposer des quotas ou interdire complètement la location saisonnière dans certains secteurs via le plan local d'urbanisme.

Un conseil : tenez vos documents à jour et respectez scrupuleusement les durées autorisées. Les amendes sont lourdes et les contrôles de plus en plus fréquents.

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